设立6543.8+000亿住房租赁贷款支持计划和2654.38+0措施，改善优质房企资产负债表。
据新华社报道，有关部门已起草《完善优质房企资产负债表计划行动方案》，拟从优化政策、激活合理需求、加大楼宇交付保障力度、设立国家金融资产管理公司(AMC)专项再贷款、设立6543.8+000亿元住房租赁贷款支持计划、推动存量融资合理延期等四个方面重点完成21项任务。调整优化房地产企业并购、再贷款等5项股权融资措施，合理延长房地产贷款集中管理制度过渡期，完善30家试点房地产企业“三线四档”规则。
业内人士认为,《行动计划》将加速房地产金融支持政策的落实，叠加需求侧政策持续加码，或将加速房地产销售企稳回升，抑制信用风险向头部房企蔓延。
值得注意的是，同日，央行货币政策司司长邹兰在国新办发布会上表示，央行近期一直在研究推出其他几项结构性工具，重点支持房地产市场平稳运行，包括保教楼贷款支持计划、住房租赁贷款支持计划、民营企业债券融资支持工具等。，具体将进一步披露和发布。
21四个方面的任务
6月65438+10月10，央行、银监会联合召开会议，提出要有效防范和化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，重点关注主业突出、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”、“债务延续”、“股权补充”、“预期提升”四大行动，全面改善优质房企经营和融资现金流
65438+10月13日，新华社报道称，有关部门已起草《优质房企改善资产负债表计划行动方案》，围绕资产激活、债务承继、股权补充、预期提升四个方面，重点完成21项任务，近期将尽快推进。
据介绍，在“资产激活”行动中，通过优化政策激活合理需求，努力确保楼宇交付，稳定房地产销售，压实企业瘦身自救责任，支持优质房企通过并购重组提升资产质量，努力改善经营性现金流。
任务还包括设立国家AMC专项再融资，支持其市场化参与行业重组并购，加快风险出清。在推进住房租赁市场建设方面，财政部门将于近期出台金融支持住房租赁市场发展的相关文件，设立6543.8+000亿元住房租赁贷款支持计划，支持部分城市以市场化方式分批购买存量住房，扩大租赁住房供应。
在“债务延续”行动中，下一步，金融管理部门将鼓励金融机构与优质房企自主协商，促进存量融资合理延期；加大信贷、债券等新的融资支持；研究银行向优质房企集团提供贷款，合理满足集团层面的流动性需求；支持依法支付境外债务，提供外汇管理等政策支持。
在“股权补充”行动中，一方面支持股权融资，调整优化并购重组、再融资等5项房企股权融资措施；另一方面，发展企业房地产投资信托基金，培育专业化、制度化的住房租赁主体，加快住房租赁市场建设。
在“预期推进”行动中，将合理延长房地产贷款集中管理制度过渡期，同时完善30家试点房企“三线四档”规则，在保持规则整体框架不变的基础上，完善部分参数设置。
报道还称，行动计划只对优质房企设定了条件，没有具体名单，金融机构可自主把握。
帮助房地产销售企稳回升。
对于《改善优质房企资产负债表计划行动方案》的内容，广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李表示，四项行动是全面推动房地产风险缓释、楼宇安全、稳定预期等多项目标同步实现的具体渠道，也为金融机构参与纾困、确保资金投资安全指明了几条路径 并且也是可以把房地产行业的稳定和金融稳定、经济平稳增长、民生保障协调起来的一揽子部署。
李指出计划是从三个层面同时推进的:房企、金融机构和住房需求方。房企，包括优质房企的资产负债表改善，也包括身处险境的房企的风险处置；在金融端，既包括优质房企的信用修复，多渠道融资常态化，也包括脱险房企的收购兼并，部分项目风险的释放；需求端，加大金融政策支持，稳定市场销售，推进保教楼硬资金缺口，激活企业造血功能，恢复市场信心。
值得注意的是，方案中提到，有关部门将合理延长房地产贷款集中管理制度过渡期，同时完善30家试点房企“三线四档”细则。
注:“三线四档”法则就是所谓的“三条红线”政策。2020年8月20日，在与相关部门沟通讨论的基础上，央行和住建部发布了《重点房企监管和融资管理规定》，房企债务管理将基于“三条红线”。一是剔除预付款后的资产负债率大于70%；二是净负债率大于100%；第三，现金短期负债率小于1倍。根据“三条红线”的融资新规，房地产企业分为红、橙、黄、绿四个等级。其中，未过线绿色企业的有息负债年增长限额为15%，黄色和橙色企业的年增长限额为10%和5%。红档房企不能追加有息负债。新规定试行于2021。
李认为，这是为了落实国家的要求，平稳过渡到新的模式，而不是风暴般的过渡，导致谬误的成分和风险的爆发。其中，房地产贷款不达标需要压降的银行，短期内不会考核压降；“三条红线”继续严格执行，将导致债务风险的爆发，并导致风险的蔓延。过渡期延长，总体框架保持不变。当楼市企稳后，相关长效机制措施将继续实施和评估。
海通国际研报认为，“三条红线”政策为贷款规模的年度增长设定了上限，上限随着开发商杠杆率的变化而变化。放宽这一政策将有助于改善开发商的经营前景，取消贷款规模增长上限，这将使国有开发商(目前大多数开发商每年只能增加15%的贷款额度)在拿地和并购方面更加积极。同时，民营企业开发商将迎来更大的再融资弹性。
华泰证券房地产行业首席分析师陈申认为，《行动计划》将加快落实房地产金融支持政策，叠加需求侧政策持续加码，或将加速房地产销售企稳回升，抑制信用风险向头部房企蔓延。
中信证券房地产分析师陈聪认为，资产激活是四大动作中的关键，改善当前房地产销售仍是政策重点。预计供给侧和需求侧政策将继续形成合力，推动市场销售拐点和信贷拐点尽快出现。