为房地产瘦身的措施
对于房地产行业来说，这个本该收获的金秋，却变成了初冬。
据统计，今年2-8月，全国房地产市场成交分别同比下降3.6%、0.3%、4.0%、6.5%、6.9%、10.8%、14.9%。北京、上海、浙江、广东、福建、天津、江苏等经济发达省市的商品房成交量降幅超过20%。进入传统销售旺季“金九银十”，开发商绞尽脑汁，打折、特价、送装修、送车，甚至“买房免费”、直接降价...但买家似乎并不买账。从9月1到10月19，北京共有17321套拍卖行网签，日均353套，同比下降28.8%。从其他城市的公开成交数据来看，成交量较去年同期明显下滑，“金九银十”质量不足。
央行近日发布的三季度城镇储户问卷调查显示，未来三个月打算买房的居民比例为13.3%，为1999年调查开展以来的最低水平。其中，在被调查的七大城市中，未来三个月计划在北京、上海、广州等一线城市买房的人数比例不到10%，甚至低于全国平均水平。自去年第四季度以来普遍存在的观望情绪越来越严重。
成交量的持续低迷使得广州、深圳等地房价下跌，北京、上海等城市也出现明显松动。国家发改委公布的数据显示，前9个月70个大中城市房价涨幅震荡下行，8月份房价下行趋势逐渐明显。“买涨不买跌”的心态让购房者进一步观望，加剧了成交量的恶化。
“市场调整还会继续，要看持续多长时间，到什么程度。”过去一年学术界和产业界对市场走势的激烈争论也趋于一致。
尽管上海、杭州、Xi、南京、福州等城市的地方政府最近出台了一些补贴措施，鼓励购房者买房。央行一个月内两次下调利率和存款准备金率。上周，财政部出台了减少住房交易税费、扩大商业性个人住房贷款利率下调幅度等措施，以改善住房消费的政策环境。但如果购房者不改变房价进一步下跌的预期，宏观经济环境仍存在诸多不确定性，这个冬天可能不会很快结束。
降价、融资、缩减规模、节约成本-
准备好冬天的被子
冬天注定难熬。过去几年，大多数房地产企业依靠快速拿地、快速开发、快速销售的模式，在一定程度上规避了市场风险。在成交量低迷、销售缓慢的情况下，在建项目资金压力、成本上升、土地储备资金压力等各种压力正在汇集。此外，银行信贷对房地产行业仍然紧张，资本市场表现疲软，这使得企业寒气倍增。
现在是冬天。被子在哪里？
“65438年2月和明年3月，我们将分两次偿还银行贷款。如果此后市场仍无起色，我们打算牺牲两三个项目，亏本促销以回笼资金。”江苏一家房地产公司的销售经理告诉记者，“几年前我对行业判断过于乐观，摊子铺得太大。现在它是第一个活下来的。”
“降价，只有降价。”中国社会科学院金融研究所研究员尹中立认为，目前房地产市场的主要矛盾是过高的房价与普通居民购买力之间的矛盾。市场上虽然有各种打折促销，但还是遮遮掩掩的，公开降价的比较少。只有企业明确大范围降价，房价接近购房者预期，观望情绪才能缓解，成交量才会回升。“房地产行业从前两年回到了‘现金为王’的时代。谁能快速回笼资金，谁就能活下来。”尹中立说。
一些大房企在行业内率先降价，确实在短时间内加速了资金回笼，抢占了宝贵的现金流。8月底，万科刮起了从珠三角到长三角的楼盘降价风，最低降价70%到30%。上海中秋促销短短两天，销售金额达到2.68亿元。整个9月，万科实现销售面积53.2万平方米，销售金额43亿元，较8月分别增长12.2%和5.7%。抢先降价效果明显。同样，黄金周降价销售的恒大地产和保利地产也取得了不错的成绩。但对于大多数反应迟钝的房企来说，跟随大房企脚步的降价，目前并没有取得明显的效果。
短期的销售回款不足以度过漫长的冬天，而银行对房地产行业的信贷依然紧张，资本市场的低迷也让很多企业的融资步伐放缓。据统计，在股市大涨的2007年，企业融资活动产生的现金流达到6543.8+0064亿元，而今年一季度融资活动产生的现金流为349.46亿元，二季度仅为94.66亿元。在这种形势下，发行公司债和民间高息贷款等融资方式成为众多房企缓解资金饥渴的选择。
据统计，今年3月以来，金地、保利地产、新湖宝、万科、北辰实业、中粮地产等数家房企共发行公司债6543.8+057亿元。金融街、泛海建设也在积极筹备发行公司债。房地产成为今年发行公司债最频繁的行业。
与此同时，房地产企业借高息贷款的胆子越来越大。据浙江绍兴一家房企负责人介绍，当地房企为了渡过难关，敢借“一个月利润一毛(10%)”。他说，“这种贷款是两三个月的短期贷款，风险很大。如果到时候还不起来，开发商就只能逃了。”
一方面是找钱，一方面是存钱。为了更好地把仅有的资金用在“刀刃”上，一些房地产企业开始减少建筑面积，降低投资规模。
首创置业近日公开表示，公司建筑面积将由原来的654.38+0.5万平方米缩减至60万平方米，缩减60%。2009年的竣工面积也将从200万平方米大幅缩减至88万平方米。据统计，2008年一季度，房地产业新开工面积、竣工面积和施工面积同比增长25.9%、26.9%和27.5%。与去年同期相比，增长速度明显提高。到二季度，新开工、竣工、施工面积同比增速分别为14.1%、4.4%和15.0%，增速明显回落。
“不仅要警惕现在房价的大幅下跌，还要担心两三年后房价的暴涨。”中国城市规划设计研究院居住区研究中心副主任赵认为，房地产行业投资增速放缓的趋势已经出现。此外，今年土地市场交易低迷。预计未来房地产新开工和施工面积将继续下降，随之而来的是两三年后市场供应量的明显下降。他担心，如果这种情况持续下去，市场存量消化到一定程度后，市场会再次供不应求，可能引发房价的又一轮暴涨。
此外，过去财大气粗的房地产企业也从内部入手，降低开支和成本。今年下半年以来，一些地方的房企开始裁员，“瘦身”活动逐渐蔓延到北京、广州等地，一些小企业甚至裁员50%以上。
香江叶巍董事长方表示，对于房地产行业来说，人力成本和管理成本所占比例相当小，裁员只是“下上策”。不仅如此，如果未来市场成交量没有明显回升，企业在价格上“死扛”，任何其他方法都只能暂时生存，长期只能“死路一条”。
业绩分化，并购步伐加快，当前策略不同——
适度整合有利于健康发展
业内人士普遍认为，这一轮市场调整必然带来房地产行业的“体面整合”，这是企业兼并重组的大好机会，实力较弱的开发商将受到较大冲击，而有实力的开发商可能通过快速销售和回笼资金，腾出手来收购中小开发商和烂尾项目。
8月，当万科将降价风吹向长三角时，业内人士一度判断万科此举是为了赢得未来。公司公告显示，截至9月底，万科已收购项目28个，其中通过并购方式收购项目25个，占项目面积的84%。
市场对并购重组反应积极。北京产权交易所的分析报告显示，9月份最受投资者关注的行业是房地产行业。其中，北京东方时代房地产开发有限公司转让11.13%股权，成为投标人数最多的项目。佛山金色阳光房地产开发有限公司转让100%股权，成为投资者最关注的项目。“以前一些谈不拢价格的项目，现在谈起来难度小多了。尤其是一些中小公司。”一位开发商告诉记者。
越强越强。2008年6月5438-8月，保利地产销售额增长25.26%，万科增长5%，金地增长2.7%，好于行业整体销售额下降12.7%的水平。
从房地产行业上市公司的表现可以看出，分化已经开始出现。天相投顾对房地产行业2008年中报的分析显示，万科A实现净利润2061亿元，仅一家公司净利润就占房地产上市公司净利润总额的16.24%。万科A、保利地产、招商地产、金地、华侨城A等5家龙头公司实现净利润5518万元，占全部上市房企净利润的43.97%。从三季度业绩预告来看，业绩分化较为明显。在发布公告的24家公司中，* *有16家预增，7家预减，3家亏损。预增中，12家公司预计增速超过50%。与此同时，上市公司的资金压力和预收账款的情况也出现了一定程度的分化。随着市场调整的继续，行业洗牌将进一步加剧。
“市场好的时候，什么房子都可以卖，开发商连图纸都不会仔细看。”中国房地产及住宅研究会人居委员会副主任颜楷认为，几年前，房地产市场准入门槛低，市场鱼龙混杂。各种企业借机进入房地产行业，开发一两个楼盘，牟取暴利后就离开，严重扰乱了市场秩序，影响了行业的健康发展。“现在，一些企业已经开始更加关注住房质量。长期来看，通过整合，房地产行业也将从粗放型走向集约型，有利于行业健康发展。”
在市场调整和行业整合的大背景下，企业对风险和市场周期的认识在不断提高，后期的策略也有所不同。浙江金都集团董事长沈永民告诉记者，金都集团目前在建项目、在售项目、预运营项目各占1/3，有效缓解了资金压力。"由于前几年的平静，我们现在过得更好了。"沈永民表示，未来金都还会保持目前的比例，严格控制全国布局的步伐，主要是在已经进入的城市。
另一方面，一些资金压力较小的公司也悄然开始进行“冬储”。记者从北京某国有房地产公司获悉，该公司近日召开中层以上会议，明确提出近期主要任务是在土地市场冷清的情况下储备大量土地，等待市场回暖。一位公司内部人士表示:“前几年市场火爆时，很多企业盲目追高，高价囤积土地，导致大部分资金沉淀在土地储备中。现在他们只能痛苦地抱怨。随着市场调整的深入，企业对市场周期的认识更加深刻，行为也变得更加理性和成熟。”