2023房地产关键词:新周期已知数字6个。

风彩讯

作者|王婷婷

艾维翁

“2023年，不能再把赚不到钱归咎于疫情。”

这看似玩笑，却也道出了2023年与过去三年最大的不同。随着中国疫情政策的调整，国家“经济全面发展”，中央频频释放积极信号，是时候抽离悲观，换个思路看未来了。

尤其是被视为近年来“最大悲观”之一的房地产，更需要振作起来，看到新的机会。正如郁亮所说，“悲观是一种情绪，乐观是一种理念。”

风彩讯年终策划系列《2023年房地产关键词》意在用声音聚集房地产多个领域的声音，来预测2023年相应的领域，希望能引发你的新想法、新观点。

维稳？宏观经济关键词中国GDP增速4%-6%

多家研究机构:目前，世界银行、国际货币基金组织(IMF)等国际组织和高盛、瑞银、野村等国际组织对2023年中国经济增速的预测多集中在4%-5%之间，而国内机构多集中在5%-6%之间的预测。

除了防疫形势，房地产能否企稳，外需放缓的程度，政策的力度，都将影响2023年中国的经济复苏。

翻过这一页？房地产政策关键词？维稳防风险，过时的政策逐步废止。

中央经济工作会议:释放房地产政策三大关键:稳、保、防风险。

房地产新的发展模式是什么？

房改课题组负责人、原中房集团董事长、汇力基金董事长孟晓苏认为，房地产新的发展模式是“租购并举双轨”。

具体来说，它在两个方面发展。一是坚定地“完善住房市场体系和住房保障体系”，注重市场满足多层次需求和政府提供基本保障；一方面鼓励租购并举，解决新市民和年轻人的住房问题。比如允许经济适用房租购并举，缴纳资金后可以入市。

一些明显不符合“支持住房改善”需要的地方限制性政策要逐步取消。

因此，刘哮波等业内人士预测，大部分二线城市将取消限购限售；一线城市的限购政策将大幅松动。

略降2023新房关键词？存量供应占优，房价先跌后稳。

real data:2023年一手住宅价格预计先降后稳。

由于项目销售缓慢，当地拍卖人气不高，对新房项目备案价下调的容忍度有所提高。

在2023年需求端尚未完全企稳之前，企业仍有以价换量的动力，新房供应价格有进一步下降空间。

2023年供应主基调是盘活存量，去库存。

土地少了，2023年新房会短缺？号码

市场上仍有大量存货。截至2022年6月5438+00日，累计狭义库存同比增加约17%。一二线城市平均清仓周期升至16个月，三四线城市平均清仓周期超过20个月。

(2014-2022.9城市商品房销售面积走势)

让步2023年，二手房关键词供应增加，议价空间先升后降。

RealData:二手房供应量稳步增长。

RealData监测的重点50城市当前库存比2021年末增加14%，比2020年末增加13%，二手房库存供应基本变化。

因为价格下跌下消费者预期不强，购房意愿减弱。在以换房为主的市场中，不买就是不卖，所以新增库存的变动幅度相对稳定。

二手房议价空间先增后减。

目前，重点城市二手房平均议价空间(挂牌价与成交价之差与挂牌价之比)已升至10%，处于近年来的高位。

买卖双方需要做出更大的价格让步才能达成约定的价格，这种特征会一直持续到更多的买家进入市场，议价空间逐渐回落。

洗牌？2023房企关键词:黄昏变黎明，穿新鞋走新路。

万科:暮光之城变成黎明

在2006年2月16日的Zivanko股东大会上，郁亮对房地产行业的判断已经从“黄昏”演变为“黎明”。

“20年后，房地产成为支柱产业，房地产的政策也逐渐完善。政策的力度和广度都超出了万科的预期。”

随后，万科总裁朱久生指出，曙光已经出现，我们也隐约看到一些机会。万科会开始做一些积极的动作，比如补充商机，在公开市场拿地，发展服务业务。

保利:穿新鞋，走新路。

保利发展通过房地产行业白皮书预测，行业的运行逻辑已经发生了根本性的变化。以前是用高杠杆带动规模增长，现在逻辑反了。企业投资需要高度依赖经营性现金流，依赖销售回款，需求变化先于供给调整。

所以，房企要想在大分化中继续向上，稳步前进，就必须穿新鞋，走新路。

因为房地产呈现出去金融化、制造业化、极端专业化、功能民生化、竞争格局分化加剧五大特征，房企要把粗放的“三高”模式变成精细化的“内生模式”，注重打造动态能力。

大浪淘沙在所难免，部分房企应放弃幻想。

分化？2023城市关键词？核心城市先复苏，珠三角领涨。

中智研究院:虽然疫情防控形势仍是最大变量，但二线城市政策优化空间较大，核心二线城市市场有望稳步复苏，如杭、成、Xi、武汉、重庆、郑州、天津等。

三四线城市市场成交规模可能继续下降，部分热点城市市场有望逐步企稳回升。人均住房建筑面积超过40㎡的三四线城市，有的城市甚至超过50㎡。这些城市新增住房空间较小，短期市场调整压力仍然较大。

从历史上看，长三角和珠三角地区在下行周期后率先复苏，2022年下半年也是如此。

(图:2016以来各城市群代表城市商品房成交面积月度同比趋势/中指院整理自各地房管局)

长三角和珠三角住宅成交面积同比下降最为明显；但惠州、珠海短期库存高企，可能拖累市场修复，肇庆、江门市场可能延续底部盘整态势。

京津冀短期区域市场调整压力大。预计2023年京津调控政策仍有一定优化空间，楼市有望企稳回升，大部分城市将继续在底部运行。

短期市场调整压力仍在长江中游、成渝等地疫情影响下，核心城市市场有望因政策优化企稳回升。比如成都放松楼市政策，有望逐步企稳回升；短期武汉、长沙等城市有政策优化预期。

李光斗的一句话说得好:

1992开放迎来中国经济新高潮；

自由化将在2023年迎来中国经济的新一轮周期。

《日本失去的十年》一书将日本经济危机后的社会描述为“低欲望社会”。但中国还远没有达到经济成熟和危机的程度。

疫情和调控都在翻。房企和地产商可能有PTSD，但我们不能忽视中国房地产的万亿空间。

所以与其悲观地预言“低欲望社会”的到来，不如回归实证主义。

历史不会停止，社会还在前进，每个人还可以为“活得更好”而奋斗。