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旭辉集团首席执行官LAM Raymond描述了最近的房地产市场。的确，各种雷雨消息不断，资本市场也不给地产股好脸色。此外，近日有消息称，三条红线、两次集中供地后，房企迎来强监管——

据财联社报道，已纳入“三条红线”试点的数十家重点房企，被监管层要求购地金额不得超过年销售额的40%，购地金额包括公开市场拿地和通过并购方式拿地。如果不满足，将被限制融资。

由于对政策的担忧，房地产企业的股价首先下跌。短短两个交易日，头部房企股价普遍下跌超10%。

事实上，根据此前的“三条红线”试点要求，土地收购和销售比例是两个观察指标之一。如果过去一年土地收购销售比例高于40%或者经营性现金流连续三年为负，房企需要说明土地收购资金来源。

LAM Raymond表示，五个主导指标(三条红线和两个观察指标)基本反映了企业的大风险。今年已经在几十家房企试行，未来可能会在所有大型房企大范围推广。一旦超过，就会被教练强制瘦身。

这次在拿地销售比例不超过40%的基础上，新增比例包括招拍挂+收购收购土地。显然，这不是“新政”，而是对之前调控政策的修补，或者说是精准打击。

克而瑞数据显示，今年上半年，部分中上游房企已经超过销售金额的40%。虽然数量不多，但基本都是在各个城市拿地比较激进的房企。比如招商蛇口(SZ:001979)仅在南京本地拍卖市场就花了147亿元。

再比如绿城中国(HK:03900)，近两年疯狂拿地。上半年，其土地购置和销售比例高达65%。仅在宁波本地拍卖市场，绿城及其财团就花费了97.7亿元，为宁波两个集中的本地拍卖市场贡献了1/3。

这一次，监管的精准扼杀了他们的规模野心。

15主流房企中，3家卖地比例超过40%，2家现金流为负。

距离三条红线出台还有一年时间，房企普遍在主动降低负债以满足监管要求。

但从上半年土地市场的热度来看，个别房企拍卖意愿强烈。比如换了管理层的绿城，喊出2025年规模要达到5000亿，直接瞄准头部房企。今年上半年，绿城拿地金额达到888.4亿元，已经超过2020年的拿地金额。

同时，上半年实施的两次集中供地政策，本意是限制土地溢价的降低，从而使整个市场降温。于是，地价溢价率不断创新高，一二线城市抢地愈演愈烈。甚至个别房企都要拿地，无利可图。

可见，三条红线并没有完全遏制房企大规模举债的野心。所以才有了监管的“打补丁”之举。

据财联社报道，已纳入“三条红线”试点的数十家重点房企，被监管层要求购地金额不得超过年销售额的40%，购地金额包括公开市场拿地和通过并购方式拿地。如果不满足，将被限制融资。包括暂停发债、信托融资、资管产品、境外融资也将受到限制。

拿地与销售的比例不能超过40%，也就是说房企今年要卖6543.8+00亿元的房子，最多只能拿40亿元的地。房企只能“以销定投”，可以说是精准打击。

那么，定向房企的目标是谁呢？我看过君的统计。2021上半年15销售额1000亿元以上主流房企拿地金额/销售金额数据。其中绿城、招商蛇口、华润置地(HK:01109)均超过40%，达到50%以上。

这三家房企都可以说是上半年本地拍卖市场的“大赢家”。仅在宁波本地拍卖市场，绿城及其财团就斥资97.7亿拿下6宗土地，为宁波本地两个集中拍卖市场贡献了1/3；招商蛇口仅在南京本地拍卖市场就花了超过6543.8+04.7亿元。在杭州首轮集中供地中，华润置地以111.61亿元的最高价拿下杭州未来科技城地块。

此外，根据这15家主流房企的2020年年报数据，绿城和碧桂园(HK:02007)2020年经营性现金流净额为负，其他13为正；新城控股(SH:601155)、金地(SH:600383)、中南建设(SZ:000961)经营性现金流净额处于净流出边缘。

基于正的卖地比例和经营性现金流两个观察指标，15头部房企中，踩一线的有4家，分别是绿城、招商蛇口、华润置地和碧桂园，绿城踩两条线。

如果看去年出台的三条红线，到2020年底，这15房企中有7家踩了一条红线，1在三线，7家没踩线。其中绿城和碧桂园双双踩红线，观察指标。这意味着，如果这两家房企不能在年底前达到监管要求，其融资将受到限制。

长期来看，15家头部房企中，有10家未能达到监管要求，均存在持续降低财务杠杆的压力。

警惕！只要规模不盈利，房企就大概率“越来越小”

如果说三条红线从财务层面限制了高杠杆房企的过度扩张，那么取正的卖地比例和经营性现金流这两个观察指标，不仅限制了高杠杆房企的扩张，也限制了低杠杆房企的低质量扩张。

也就是说，房企只能“以销定投”，直接切断了负债严重、现金流紧张的房企盲目扩张土地的机会；低杠杆房企不能靠加杠杆扩张，只能通过每年卖房赚的利润维持内生增长。

具体来说，监管要求房地产企业全年卖地比例不得超过40%，也就是说房地产企业只能靠内生增长拿地，不能靠负债拿地。房企只有今年拿地够便宜，卖房够贵，第二年才能拿更多地，否则第二年就被限制拿地。

举个简单的例子，今年房企A卖地6543.8+00亿，拿地40亿。明年这40亿的土地，必须卖出6543.8+00多亿的销售收入。如果这40亿的土地只卖90亿，对不起，今年我最多拿到36亿的土地。

以此类推，如果房企拿地利润率太低，房企就会“越来越小”。同时，这一规定也使得那些经营稳定的房企无法在短期内快速做大型项目。因为无论房企有钱没钱，都会被限制在拿地比例上，从而控制扩张速度。

你以为这就完了吗？除了卖地比例不超过40%，还要求房企经营性现金流为正，否则仍会限制房企融资。

这就意味着，房企拿地时，不仅要考虑这块地的利润，还要考虑盖完房卖出去后能否及时回收现金。也就是说，未来低杠杆的房企，要想稳定增长，不仅要有利润，还要有现金流入的利润。

综合来看，三条红线和两个观察指标的叠加，将彻底改变整个行业的商业逻辑。让财务杠杆达不到监管要求，先降杠杆再求扩张；财务杠杆符合监管要求的房企，不应盲目加杠杆扩张，而应依靠每年赚取的利润实现高质量的内生增长。

长此以往，整个房地产行业可能会越来越像制造业，就像万科郁亮说的，要赚慢钱，要赚老实人的钱。