商业地产文案案例
战略计划
2003年，大连商业地产之战已经进入白热化阶段。城市广场作为垄断大连核心商业区域和城市稀缺自然资源的房地产项目，本身具有不可再生、不可复制等天然优势，其巨大的资金投入和复杂的物业构成也决定了其主导地位。但面对当前复杂多变的战争形态和激烈的竞争，城市广场横空出世，更需要集结优势兵力进行雷霆联合灭火，以达到在短时间内全面掌控战局、快速占领目标的最终目的。
一.飞机武器
(1)报纸媒体
优势:视觉媒体，信息量大，可循环反复阅读，适合长期理性诉求目标客户。
缺点:读者需要主动接受诉求，缺乏强烈的刺激。
大连日报:大连的党报发行量大，覆盖面广，发行量高，公信力和权威性强。
半岛晨报:大连本地报纸，内容有趣，信息量大，报价低，但可信度稍弱。
大连晚报:一直以区域化、大众化为原则，受众广泛。这是一个很好的媒体报道宣传。
《新商报》:大连日报社直属报纸，也是党报，和各大报纸一样权威，以商业和经济信息报道为主，报价较低。
投放策略:综合分析各媒体特点，考虑预算等客观因素。在我们看来，作为大连房地产行业史无前例的超大型房地产项目，为了有效宣传形象，树立市场口碑，最权威的媒体《大连日报》应该是首选。为了有效整合媒体力量，同时以最有效的方式最大限度地覆盖读者，剩下的三家媒体中，一家将集中进行集群轰炸，另外两家作为辅助火力。综合考虑发行量、公信力、价格、版式、印刷质量等综合因素，在三大媒体中，《新商报》无疑更具优势，版面合理，读者文化素质高，构成元素丰富，时尚可读性强，内容更注重经济、投资等方面。因此，本文选择《新商报》作为研究重点。
在媒体投放的安排上，广告投放充满节奏感，配合各阶段的推广思路和活动，做到环环相扣，张驰。在日期安排上，考虑到大连市民的阅读习惯，以及周末休息日和五一假期对媒体造成的负面影响，此时不宜安排广告。
(2)印刷媒体
平面媒体包括:8P宣传传单和北方航空杂志。
DM传单印刷费用:7万元/65438+万份。
《北方航空》杂志广告费用:3万元/页？月* 65438+10月= 30000元(折扣价)
总价:654.38+万元。
注:由于送货费因酒店不同而异，将另行讨论。
第二，空中武器
(1)收音机类别
一、大连五大广播电台房地产广告套餐播出:
“城市广场”楼盘广告以包播的形式覆盖大连电台五个频道的十个栏目，每天十次，每次十五秒，具体时间段为各台最受欢迎的栏目。时间涵盖中央新闻和报纸摘要、新闻一小时、今日时事谈、经济频道理财黄金档、阳光之旅、文艺频道的足球世界、兄弟体育、交通频道的动车、新闻联播、半岛之声的快乐战线等新闻频道。并且，同时电台很多听众都是有车一族，经济实力很强，符合我们的目标群体定位。而且这种重复播放的形式也有利于我们的覆盖广告。
b、集群广播传送:
“城市广场”开业期间，为了有效地进行市场炒作，吸引眼球，形成足够强大的销售氛围，此时应在常规播放的基础上，多播放一些具有威慑力的电台广告，使发布频率更密集，效果更明显，声势更有威慑力。“城市广场”的房地产广告将在一周内覆盖大连广播电台六个频道的全小时，从6: 30到18: 30，长度为1分钟的广告将在每个频道每天出现12次，每周420次。
(2)电视类
“城市广场”本身就是大连房地产行业的一个奇迹，一个令人震惊的新闻。同时，为了使本项目达到“止步于山顶”的心理效果，真正体现项目的高尚特质，我们认为电视广告应集中在大连电视台的新闻节目上。新闻全景(1套)、新闻联播(1套)、大连新闻(1套)、城市发现(1套)、现在生活(2套)、直播间at 21 (2套)是大连电视台最黄金时段，以上节目面向电视观众。以优势结合、火力互补的方式投放广告，在活跃期、销售旺盛期集中火力投放，让广告达到最高效的传播效果。
交付策略:
广告时段广告位置广告时段长度周一至周四时报周五至周日时报总价(7.5%折扣后)
一套新闻杂志。新闻全景前(约18: 27) 15秒4200 7 5040 4 37170。
大连新闻前一套特A(约19: 35) 15秒5400 35 6480 31 292410。
一套B黄金剧场前(约20: 01，周六龙合家欢前)15秒4800 7 5760 4 42480。
一套C《城市发现》中断15秒3000 6 3600 3 21600。
“城市发现”栏目软文报道1分钟12000 4 31200(6.5折后)
第二套B人生现在时专栏前(约20: 27，周六/周日为第一次面试时间)15秒3000 7 3600 4 35400
前两组B 21点直播间栏目(20: 58左右)15秒3000 35 3600 31 162450。
大连电视台综合新闻频道(一套)大连新闻、生活频道(二套)21直播间，收视率名列前茅，被选为常规媒体于4月22日至6月26日连续发布。其他栏目作为补充火力，集中在销售旺盛期和项目前期，以吸引投资人的眼球，让项目的销售节奏更加完美。
发布日期为:
广告时段广告位置广告时段长度周一至周四周五至周六
一套新闻杂志。新闻全景前(约18: 27) 15秒4.28-29，5.14-15，5.20-22 4.26-27，5.16，5.23。
一套专题《大连新闻》前(约19: 35) 15秒4月22日-6月26日。
一套B黄金剧场前(约20: 01，周六龙合家欢前)15秒4.28-29，5.14-15，5.20-22 4.26-27，5.65438+。
在一组C《城市发现》中，插入15秒4.28-29，5.14-15，5.20-22 4.26-27，5.16，5.23。
“城市发现”栏目中的软文报道，根据活动不同，临时播出1分钟。
B生活现在时态栏目两套(20: 27左右，周六/周日为第一次面试时间)15秒4.28-29，5.14-15，5.21-22 4.26-27，5.18。
前二套B 21点直播间栏目(约20: 58) 15秒4月22日-6月26日。
第三，远程威慑
(1)后延立交桥海报
随着五一黄金周的到来，外地游客蜂拥至大连，将整个东北作为“城市广场”覆盖。这个时候，我们应该抓住这个难得的历史机遇，给外国投资者留下深刻的印象。同时，为了真实有效地达到宣传效果，轻松达到辐射目的，我们建议在大连市高速公路入口后延立交桥发布路牌广告。因为有经济实力的外地游客大多采取自驾休闲旅游的方式，所以从后延进入大连是必经之路。这里的广告路牌醒目，关注率高，覆盖面广，很容易达到“四两拨千斤”的效果。
(2)天白楼广告招牌
充分利用天津街各类商业地产项目带来的繁华人流，在位于天津街黄金位置的田白大厦发布户外广告，拦截前往天置商城、天河广场、新天龙、秀竹广场等项目的投资者。所谓造势，利用竞争对手市场炒作的成功成果，田白广告牌将巧妙地增加投资者对“城市广场”的询价心理，增加自身的影响力，同时对竞争对手进行强有力的围剿，将进一步增强投资者对“城市广场”的投资欲望。
广告招牌总造价654.38+万元/两个月，总面积654.38+0000平方米。
在空中武器和现场氛围的强力打击下，根据战役趋势，有针对性地进行地面进攻武器的组合，表现为不断利用活动和事件营销制造攻势，力争在有限的时间内取得阶段性胜利。
城市广场诞生，青泥洼桥巨鹏展翅
携手天津街荣庆丹羽
每个城市都有自己的核心商圈，其“核心”意义体现在容纳重要商场、商品品牌集中、消费者汇聚、每位消费者最高购买金额、辐射区域广泛等重要特征，而其他商圈要么属于城市的次级商圈，要么实际上只是核心商圈的重要组成部分。
大连是全国数一数二的城市，但不具备北京这样的特大城市同时拥有两个核心商圈的条件。青泥洼桥商圈现在是大连的核心商圈，未来在大连的发展建设中也将具有不可替代的核心地位。目前，大大连的规划建设正逐步达到高潮。青泥洼桥作为核心商圈，发展任重道远，商业空间拓展迫在眉睫。
城市广场的出现可谓“天时地利人和”。从城市规划和地理条件等方面来看，青泥洼桥只能向东南扩展，城市广场就坐落在这个必然的门户上，传承了青泥洼桥的繁华商业精神，拥抱了劳动公园难得的自然景观，拥有最火热的商业地段和最独特的自然风光。解放路未来的商业龙头是城市广场。作为青泥洼商圈升华的驱动力，城市广场的建设为青泥洼商圈打造了一个期待已久的左翼。由此，百年青泥洼将撼动天津街和城市广场两侧的大翼，把一个人变成一个繁华的人，腾飞到一个更新、更先进、更广阔的商业时代。
完美的格式规划功能前所未有。
三个规划区块组成一艘完美的商业航母(南区、中区、北区)。
新颖的业务组件创造了动态的趋势资本
领导大型超市，方便您的休闲生活。
城市广场独特差异化的业态规划，弥补了青泥洼商圈的不足，促进了大连商业的繁荣发展。城市广场地上四层，地下一层，总面积75000平方米，分为AB和DE两部分。AB将重点介绍一些大连市场上从未有过的新、奇、特业态，如漫画区、贴纸照区、电子科技区、动感影院、怪屋等。德将把大连市民符合国际潮流的时尚窗口作为自己的定位和方向，国内超市巨头将落户于此。各种知名品牌在一楼设立了主要商店和一条美食街，以融合当地美食的精髓。SPA、健身中心、卡拉ok台成为新一代休闲娱乐生活的典范。通过国际级的商业策划和科学先进的配套手段，城市广场的商业一经推出，便会引起市场的强烈关注。未来聚集在城市广场的人潮，不仅会在蓝泥洼地区域繁荣，还会形成一个独立的、有特色的强势商圈。
积累巅峰商业氛围，聚集人群狂潮
城市广场建成后，将承受来自四面八方的汹涌人潮。首先，青泥洼桥平均每天80万人的购物人群会在这里游荡，南山地区的22万常住人口会成为城市广场的忠实消费者。同时，劳动公园庞大的旅游休闲人流将成为城市广场相对固定的客流，CBD的白领消费者将被城市广场的业态所吸引，并将其作为购物休闲的首选。
城市广场的强大不仅仅是因为独特的个体风格，而是因为产业优势互补形成强大的整体，这对于城市广场的商业部分尤为重要。城市广场酒店式公寓的3000常住人口，写字间的白领，形成了消费能力极强的固定客流。每年超五星级酒店的游客群给商业部分带来了更加繁荣的商业氛围和巨大的销售额。
商业运作最重要的是商业精神和人流，这是商业成功的关键。我们可以看到，城市广场在这两点上无疑具有不可战胜的优势。
不建购物中心，建商圈——在城市广场上花大钱，创造一个大地产
随着中国加入WTO，“北方明珠”大连作为国际名城和东北地区最开放、最具活力的门户城市，商圈的转型升级与时俱进。成为国内外大公司、商业财团抢占国内市场的首选。其中，中央商务区作为国际商务交流的桥梁和纽带，发挥着不可替代的作用。它是城市经济发展的火车头，是一个国家或地区对外开放程度和经济实力的象征。“大大连”的概念为大连历史上商业地产的发展提供了前所未有的新机遇。
青泥洼桥商圈位于大连火车站前，东临友谊广场，南接劳动公园，西接西岗区，北邻天津街。目前商圈有11大型商业店铺，包括大连商场北楼、南楼、迈克尔大连商场、中兴大厦、世纪城市广场、中山商场、大商邱琳女装店、大商男装店、大商新玛特、胜利广场等。有鸿福国际商厦、甄宓商城、北站英雄火车站地下公建、大连商业地产新宠一真城市广场。可以说，从大连目前已经形成的这些商圈来看，青泥洼商圈发挥的作用是不可替代的，是大连商铺的中流砥柱。当然，因为大连最有实力的商业企业大多集中在这一带，也是大连竞争最激烈的商圈。在准确市场定位的基础上，走综合开发之路是青泥洼桥新建商铺的一大特色。大连一真房地产开发有限公司开发建设的城市广场坐落在商业街上，将商业区的概念注入人们的脑海，展现为商业的海洋。城市广场以地上四层、地下一层的大型商业区为主线，依托30层商住公寓、26层超星级酒店、30层酒店式公寓、30层顶级豪宅，让你置身海洋城，成为青泥洼桥商圈南部的延续。
城市广场位于大连“第一商圈”青泥洼桥商圈南部，金融商业中心中山区的心脏地带。北起豫光街，南至南山路，西至解放路，东至昆明街，沿解放路南北全长300米。规划总面积27900平方米，总建筑面积超过65438+万平方米的超大型财富商业。作为支撑核心CBD的专属大型综合商务中心，毗邻72万平方米劳动公园，享有全市极为稀缺和难得的自然原生态景观，具有不可复制的区位优势。一方面可以容纳日均80万从青泥洼、天津街滚滚而来的商务人士，同时也可以拥有大连中央商务区中山广场20多万工作人群的热气腾腾的人气，南山地区20万居民的消费群体，还拥有劳动公园的休闲人流，形成青泥洼商圈的黄金点。本着“不建商城，建商圈”的开发理念，城市广场邀请了美国顶级设计公司EKO设计事务所，对大连的商业布局进行超前设计和引领。主题公园式的购物中心，飞跃香榭丽舍大街的特色商业街，350米长的欧陆风情步行街，都融合了国际时尚元素，将“点、线、面”完美结合，形成紧密的商圈结构，同时打造纵横消费的多循环体系。国内连锁超市上海联华即将领先。使之成为集旅游、观光、娱乐、购物、休闲、文化、体育、餐饮于一体的综合消费区，成为财富与智力交汇的时尚购物平台，让都市新人们轻松拥有。青城提供30层商住公寓、26层超星级酒店、30层酒店式公寓、30层顶级豪宅，成为大连首席国际商务财富圈。
城市广场扼守着大连东西主干道之一，是解放路商业规划的龙头位置，是商业与商圈的交汇点。是居住区和商业区的交汇处；它是市政管理中放射性规划和带状规划的交汇点；是大连最繁忙的交通枢纽，数十条公交线路经过，距离中山路仅100米，距离大连火车站1公里。充足的地下停车位保证了交通顺畅。
青泥洼桥是大连商业的代名词。未来的青泥洼大桥必将成为大连的重型商业航母，一真城市广场无疑将成为商业地产的最佳战斗机。“投资城市广场，走进青泥洼”——城市广场必将为大连整体转型升级做出精彩贡献。
城市广场电视广告(3分钟)
(中国，进入现代商业时代)
(大连，全力打造东北亚国际商都)
(城市广场——东北商业文明的奇迹)
(携手打造商圈* * *荣庆丹羽)
城市广场，2003年一真地产力作，耗资十几亿，总建筑面积654.38+0.5万平方米，紧邻世纪城市广场。是青泥洼商圈唯一可以拓展的地方，也是解放路改造工程的龙头项目。面对劳动公园，坐在中央商务区的核心，“不可复制”的地段是真正独特的中国。
(对全街区商铺全新业态的补充)
(龙头主力店进驻* * *清至尊商业繁荣市场)
大连首创了整块商铺的概念，引领了大连商业的深刻变革。一批国际国内知名的大型超市(上海联华、郑达万客隆、友谊集团、好又多、家乐福、沃尔玛)也喜欢中意城市广场，商家的眼光最挑剔，威信十足。
(三大板块数千家门店打造商业传奇)
(动感之城)
打造大连第一潮流阵地，引进众多引领大连的新、奇、特产业，以丰富多样的业态(动感影院、动漫世界、古怪精品廊、贴纸拍照区、吸睛廊、钟表廊、装修走廊、白领世界、运动系列区、日韩高新区、水吧、卡拉OKBOX、游戏游玩部、古怪屋)实现对时尚追随者的多元化支持。
(空中休闲新天地)
结合“上海新世界”的设计理念，引入垂直交通、独立垂直建筑、平面走廊，独具特色，多元化，(设计师走廊、生活精品走廊、SPA瘦身、健身、书吧、特色网吧、智极娱乐城、养生保健区、滑板城、攀岩俱乐部、梦想公园)引入众多知名品牌，带动消费。目前已全面预加入。
(五洲风情精品街)
300米长的步行街连接另外两大商业部分，同时与酒店会所有机结合。国际知名酒店行业联盟入驻，国际顶级品牌服装全面引进，真正与世界接轨。
(来自老牌英国物业管理公司的超值和优质服务)
全球知名物业管理公司之一，拥有高端商业楼宇(香港太古中心、上海金茂大厦、广州天河城、世贸中心)的管理经验，首次进入大连，全力服务城市广场，提供最佳服务，时刻帮助客户省钱。
(世界顶级投资管理确保高投资回报)
新加坡投资管理有限公司负责购物中心的整体运营。客户投资后，可提供委托运营、招商、租赁及多元化投资管理咨询，保证商场的高效运营和持续繁荣。
(百年一遇，万店荣幸)
青泥洼绝版一线街边小店王显龙重新上线了，只有20多个珍贵的座位。首批买家将享受意想不到的惊喜优惠，机会难得。请亲临城市广场销售中心。
财富热线2101222 2101999。