近600条楼市调控政策显示2022年“稳”为主基调。
这一年，房地产企业“三条红线”、“集中供地”等政策在2021年初正式实施，房地产行业也迎来重大变革——过去行业高杠杆、高周转、高回报的模式不复存在。
今年，随着国家调控政策的密集出台，房地产行业的销售也呈现出“前高后低”的趋势。据中原地产研究中心统计，6月5438+065438+10月全国房地产调控政策数量持续高位，单月达到56次，年内累计房地产调控次数达到586次。
展望未来，多位业内人士在接受证券时报记者采访时表示，“稳”是明年楼市的主基调，年底各项调控政策的方向是稳定楼市，这也代表了政策的底部。另一方面，政策有望聚焦“三稳”任务，因城施策，供需兼顾；同时，适度加快长租市场发展，推进保障性住房建设。
政策底部外观
2021年初，房企融资、拿地相关政策陆续出台，其中就包括备受市场关注的“三条红线”调控新政。
事实上，早在去年8月20日，住建部、人民银行就明确12重点房企资金监控和融资管理细则将于当年9月1日试点，也就是业内所说的房企融资“三条红线”政策，从今年年初开始正式实施。
三条红线政策实施以来，房企普遍加快了降低有息负债的进程，尤其是龙头房企。
据海通证券统计，2021上半年，部分龙头房企杠杆率下降。截至2021上半年末，除绿地控股、第一创业控股、法华控股、金融街、光明地产、鲁商冶外，部分a股龙头上市公司存在三条红线(不含预收账款的资产负债率低于70%；净负债率小于100%；现金短期负债率大于1)。
2月，自然资源部发布的一份关于住宅用地分类调控的文件流出，文件要求重点城市住宅用地实行“两集中”:集中发布出让公告，2021住宅用地公告不超过3次；转移活动的集中组织。其中，重点城市包括4个一线城市和18个二线城市。
集中供地政策改变了房企拿地节奏，也被视为2021房地产市场最大的变化之一。
“2021土地市场在上半年高位运行后，下半年整体土地市场开始出现明显的下调迹象。随着房地产市场降温，房地产企业资金链压力越来越大，拿地企业积极性越来越低。”中原地产首席分析师张大伟对证券时报记者表示，集中供地改变了房企原有的开发节奏。随着房地产市场的变化，预计2022年集中供地政策将继续调整。
中原地产研究中心数据显示，截至6月11，100城市2021年土地成交金额为4.05万亿，较2020年同期下降7.4%。从土地市场数据来看，热度持续降低已经成为趋势，尤其是20265433。
此后，限价、限售、限购等各项政策密集出台，房地产行业调控加码信号不断释放。据中原地产研究中心统计，从2021到1到8月，房地产调控累计次数超过400次，刷新历史纪录。
值得注意的是，9月以来，房地产政策逐渐升温，成为行业知识。
9月底，央行在三季度例会上提出保持房地产市场健康发展。6月5438+10月，哈尔滨等部分城市出台相关政策稳定房地产市场。65438+2月，高层会议提出“支持商品房市场更好满足购房人合理住房需求”，首次提出促进房地产行业“良性循环”。
在张大伟看来，防止楼市下调过快有望成为未来的政策趋势，“稳”是明年楼市最确定的关键词。“这两年，楼市调控越来越严格。一方面是热点城市的新房和二手房限价令，一方面是全国多个城市的新房限价令。房价的大幅上涨会放大金融风险，而房价的断崖式下跌也是不稳定的，也会影响金融体系。年底各种调控开始稳定楼市，全国20多个城市的购房补贴都代表了政策的底部。”
光大银行金融市场部宏观分析师周也对记者表示，房地产调控是第一步，各地因城施策落实“三稳”任务。“不能让房价非理性上涨，房企无序加杠杆。同时也不能让房地产太冷。房地产市场过热和过冷都是有害的。”展望未来，政策仍将围绕“三稳”任务。因城施策，供需双方努力，根据区域内具体房地产市场的供求情况，对调控政策进行预调微调；同时，适度加快长租市场发展，推进保障性住房建设。
“预计在‘房住不炒’的总基调下，短期信贷政策对首套和改善型住房需求的支持力度将继续扩大，地方政府将响应中央要求，采取针对性措施解决房地产相关链条不畅的问题。除了增加购房补贴，降低贷款利率、降低部分交易税等政策也有微调预期。”中指院指数部副主任陈文静告诉记者。
风险事件预计会减少。
在今年房企融资环境持续趋紧的背景下，下半年多家知名民营房企出现债务违约。
2021年7月，蓝光发展公告部分债务无法如期偿还；8月，阳光100也表示未能支付到期可转债。9月，恒大集团理财停付的消息传出，引发了恒大自身的流动性危机，也在一定程度上预示了其他房企未来可能出现的债务风险。
从10开始，包括花样年、当代置业、索尼控股等都出现了支付美元债务的困难，这也导致了房地产的美元债务大幅下降。
据中原地产研究中心统计，自6月5438+00开始，绿地控股、阳光城、凯撒、雅居乐、绿城中国、和盛创展、新城发展、禹洲集团等多家地产的美元债务大幅下降。中国房地产的美元债务普遍下降了近20%。其中，2021到期的债券受到的冲击最大，其次是2022年到期的债券，2023年、2024年和2025年到期的债券跌幅相对平缓。
“背后的核心原因是房地产调控。特别是三条红线抑制了房企的融资渠道，销售收紧导致企业回款困难。开发贷和房贷的双重收紧，大大降低了房企的偿债能力。”张大伟告诉记者。
值得注意的是，不少房企也在积极通过瘦身、融资等方式自救，房企风险事件有望降低成为业内一种学问。
中指院企业事业部研究总监刘水告诉记者，随着行业对流动性风险的重视，一些濒临危险的房企开始采取积极措施，通过出售资产、向股东借款、增发股份等方式补充资金，对缓解短期债务压力起到了积极作用。“目前融资相关政策已经基本见底。保证正常融资和政策整顿成为监管的主要方向，房企合理的融资需求正在得到满足。所以整体来看，未来房企的风险事件会逐渐减少。”
房企积极求变。
值得注意的是，今年房地产市场销售呈现出“前高后低”的态势，也受到了业内的高度关注。
国家统计局最新公布的6月5438+2月15数据显示，2021 ~ 11，商品房销售面积158亿平方米，同比增长4.8%，2019，销售额方面:2021至11，商品房销售额16.2万亿元，同比增长8.5%，与2019相比增长1~11。
但单月来看，房地产市场销售情况已经连续几个月处于下降趋势。
中指院数据显示，6月5438+01市场仍处于调整阶段。受上年同期基数较高的影响，全国商品房销售面积和销售量分别下降14.0%和16.3%，连续4个月保持两位数下降。但受信贷环境边际改善等因素影响，降幅较上月分别收窄7.7和6.3。
“受前期调控、银行房贷额度紧张等因素影响，下半年房地产市场调整压力加大，整体市场降温。个别房企违约，购房者观望情绪上升，进一步拖累市场活跃度，房企销售面积和销量下降。"
在陈文静看来，上半年房企加大营销力度，销售面积达到历史同期最高水平，整体表现超预期。三季度市场明显降温，商品房销售面积同比下降。
从短期市场走势来看，房企销售下滑，短期偿债压力加大。在这种背景下，很多房地产企业选择了开源节流。
以万科为例。6月5438+065438+10月17，万科提出改变黄金时代的惯性思维模式，将经营理念贯穿始终，减去不产生价值的行动和费用，花小钱办大事。
张大伟认为，除了开源节流，保持流动性，安心赚小钱之外，房地产商应该转变思路，注重打磨产品品质。“接下来就是房企的洗牌。谁的质量更好，谁就更能吸引用户，在萎缩的房地产市场中分一杯羹。只有认清形势，加快转型，才有机会熬过行业寒冬，赢得下半场比赛的入场券。”
另一方面，房企转型在今年经常被提及，但业内建议还是先做决定再动。刘水认为，房地产行业的整体利润率继续下降。在这样的背景下，房企不应该盲目。毕竟跨领域是有门槛和资金投入的，不能为了转型而转型。因此，企业应根据自身的实际情况和发展需要，谨慎调整发展战略。