急求新疆维吾尔自治区住房和城乡建设厅《关于贯彻落实指导意见全文

时间:2011-5-5 13:30:00新疆日报。

自治区住房和城乡建设厅新建筑法[2011]第17号

为实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号，以下简称《征收条例》)，依法规范国有土地上房屋征收活动，维护公众利益，保护被征收人合法权益，经研究，提出以下指导意见，请认真遵照执行；

一是认真学习贯彻《征收条例》，完善相关配套政策。

(一)加强学习宣传，准确把握《条例》精神。

《征收条例》对原有的房屋拆迁制度进行了重大调整，取消了拆迁行政许可、拆迁补偿行政裁决和行政强制拆迁，将房屋征收严格限制在公共利益的范围内，规定只有为了公共利益的需要，县级人民政府可以依法征收国有土地上单位和个人的房屋，并对被征收房屋的所有权人给予公平补偿。市、县人民政府和房屋征收部门要认真组织学习、宣传、贯彻《征收条例》，准确理解《征收条例》的立法精神，掌握《征收条例》确立的新制度，统筹兼顾工业化、城镇化建设和被征收房屋群众的利益，努力实现公共利益与被征收人个人利益的结合；通过公平的补偿、补贴和奖励，确保被征收人的生活条件得到改善，原有生活水平不降低；完善房屋征收程序，规范房屋征收行为，加大公众参与和各项监督引导力度，做好房屋征收工作，取得被征收人的充分理解和支持，确保公益项目顺利进行，促进新疆跨越式发展和长治久安。

(二)抓紧清理房屋拆迁政策法规，制定征收条例的实施规定。

《征收条例》自2011、1起施行，原国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《新疆维吾尔自治区实施<城市房屋拆迁管理条例>细则》(令第自治区人民政府127号)同时废止，住房和城乡建设厅制定的《自治区城市房屋拆迁单位资质管理办法》(建建[2003]12号)、《自治区城市房屋拆迁补偿与估价规则》(建建建[2003]22号)、《自治区城市房屋拆迁行政裁决规则》。各地要认真清理本地区、本部门发布的城市房屋拆迁管理政策法规，及时废止或修订。

自治区住房和城乡建设厅将抓紧研究制定房屋征收方案制定、房屋征收评估机构选择、被征收房屋价值评估、停产停业损失补偿、向被征收人发放保障性住房等规范性文件。会同有关部门研究制定房屋征收补偿资金管理和审计条例，适时提请自治区制定《征收条例实施细则》。

市、县两级人民政府应当根据《征收条例》的授权，研究制定房屋征收补贴和奖励办法，对被征收人给予补贴和奖励，促进房屋征收项目顺利实施。

二、依法确定房屋征收主体，明确房屋征收实施机构。

(三)依法确定房屋征收主体和房屋征收部门

市(自治州)、区人民政府是国有县土地上房屋征收的主体(以下简称市、县人民政府)，政府机关(包括各类开发区、园区、边境口岸等。)、镇、街道办事处等基层组织和社区、居委会等居民自治组织不具备《征收条例》规定的房屋征收主体资格。

市、县两级人民政府应当按照权责一致、精简高效的原则，根据当地房屋征收任务、政府管理人员素质、管理方式等因素，尽快确定本市、县房屋征收部门。房屋征收部门应当具备组织协调住房和城乡建设、国土资源、发展改革、财政、环保、文物保护、审计、监察等部门开展房屋征收工作的能力，并能够独立承担相应的法律责任。政府机关、镇、街道办事处等基层组织和社区、居委会等居民自治组织，在房屋征收部门的统一组织下，协助做好房屋征收与补偿工作。

(四)依法委托房屋征收单位实施

随着自治区现代工业化和新型城镇化的进程，房屋征收将成为市县两级人民政府的一项常态工作。征收任务重的市县，房屋征收部门可以将房屋征收与补偿的具体工作委托给房屋征收实施单位。根据《征收条例》的要求，房屋征收实施单位应当由财政全额拨款，并具有法人资格。房屋征收部门不得将房屋征收与补偿的具体工作委托给项目建设单位和公司、企业等经济组织。

房屋征收部门委托房屋征收实施单位的，应当出具书面委托文件。委托文件应当载明委托人、受托方、委托事项、委托权限和委托期限等内容。房屋征收部门负责监督房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿，并对其行为后果承担法律责任。

三、严格限制征收项目，合理制定房屋征收补偿方案，规范房屋征收决策程序。

(五)严格征收范围，合理确定征收规模和实施时机。

房屋征收是政府为了实现公共利益，强制单位和个人转让房屋产权和土地使用权的具体行政行为。市、县两级人民政府必须将房屋征收项目严格限定在《征收条例》规定的范围内，符合土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，并纳入国民经济和社会发展规划及年度计划。保障性安居工程和旧城改造项目经同级人民代表大会或常务委员会审议批准后，方可实施。

房屋征收要量力而行，根据社会经济发展水平和群众承受能力合理确定征收规模，确保一年内完成征收补偿。建设项目规模较大，需要分期征收的，应当根据房地产市场价格变化拟定房屋征收与补偿方案并实施。

市、县级人民政府确定房屋征收范围前，房屋征收部门不得以减少补偿支出为由，提前通知有关部门暂停房屋新建、扩建、改建、改变用途等限制不动产物权的行政许可、登记和备案。房屋所有人或者使用人提出上述审批、登记、备案申请时，有关部门应当向申请人说明城市详细规划和近期建设规划，由权利人自主选择。

(六)做好房屋征收前的房屋现状调查和鉴定工作。

市、县级人民政府在作出房屋征收决定前，应当组织住房城乡建设、国土资源、房产、工商、税务等部门对征收范围内未经登记的建筑物依法进行调查、认定和处理。

有下列情形之一的，应当承认产权并给予补偿:一是建筑物建成两年以上的；二是根据城乡规划、土地管理等相关法律法规，不构成拆迁或没收；三是房屋建设虽未经城乡规划、国土资源等部门审批，但经政府其他部门、基层组织、居民自治组织、农村集体组织等单位审批，城乡规划、土地管理等部门未追究越权审批责任的部门、单位和组织。

有下列情形之一的，应当认定为不当增加补偿费的行为，不予补偿:一是征收公告发布前已被有关部门依法认定为违法建设，并已作出拆迁或者没收决定并送达的房屋；二是房屋征收部门调查登记征收后违法搭建的房屋。

在法律、法规和自治区人民政府未规定住宅变更为经营性用房的行政许可审批条件前，对国有土地上“住非住宅”的房屋，应当根据实际使用情况进行评估，按照房地产估价规范进行权益修正，确定房屋价值补偿。

(七)准确测算房屋征收补偿费，实施房屋征收安置。

房屋征收补偿费包括房屋价值补偿费、搬迁费、临时安置费、因征收造成的损失补偿费以及根据市、县人民政府确定的补助和奖励标准支付给被征收人的补贴和资金。各市县人民政府确定的补助奖励办法，对同一征收项目执行统一的补助奖励标准。

为准确估算房屋价值补偿，避免与被征收人委托的房屋价值产生较大差异，房屋征收部门在拟定房屋征收补偿方案时，应当委托房地产估价机构在征收范围内选择不同类型的房屋进行咨询评估。市、县两级人民政府、房屋征收部门和房屋实施单位应当支持房地产估价机构独立、客观、公正地进行估价。

市、县两级人民政府应当参照当地房屋租赁市场价格确定并公布临时安置补助费标准。

房屋征收部门通过市场收购、前期建设等方式筹集产权调换用房和临时周转用房。

产权调换房屋和临时周转房应当符合国家质量标准，保证被征收人原有的居住和使用条件。

(八)科学合理制定房屋征收补偿方案，保障公众的知情权、参与权和建言权。

房屋征收部门制定房屋征收补偿方案，应当符合《征收条例》和自治区有关规定。征收补偿方案包括:征收依据、征收目的、征收范围、补偿安置方式、货币补偿标准、产权调换房的位置和标准、搬迁期限、临时安置期限和临时安置费标准、临时周转房的位置和标准、停产停业补偿损失的计算方法和补偿标准、补贴和奖励等。

房屋征收补偿方案应当统筹考虑公众利益和被征收人利益，确保科学、合理、公平、公正。市、县两级人民政府应当组织住房和城乡建设、国土资源、发展改革、财政、环境保护、文物保护、审计、监察等部门对征收补偿方案是否符合《征收条例》和自治区有关规定，征收范围和规模是否符合相关规划和计划，是否科学合理可行，补偿是否公平公正进行论证，并在征收范围内公布，征求公众意见。市、县两级人民政府和房屋征收部门应当充分听取公众意见，修改完善征收方案，并及时向公众反馈和公布修改情况。

半数以上被征收人认为征收方案不符合《征收条例》和自治区有关规定的，市、县级人民政府应当组织听证会，进一步听取意见，充分吸收和采纳合理的意见和建议。参加听证会的代表由被征收人代表和社会各界公众代表组成。

(九)认真开展社会稳定风险评估，依法作出房屋征收决定。

市、县两级人民政府在作出征收决定前，应当按照《自治区重大事项社会稳定风险评估意见(试行)》对房屋征收的合法性、合理性、可行性和安全性进行风险评估，对可能出现的不稳定因素进行分析预测，并根据风险评估结论提出实施、部分实施、暂缓或不实施的建议，从源头上预防和化解社会矛盾。

房屋征收涉及人数较多的，应当经政府常务会议讨论通过后，再作出房屋征收决定。涉及人数较多的标准，由市、县人民政府根据当地人口规模、社会稳定等因素确定。

四、对被征收人进行公平补偿，保护被征收人的合法权益。

(十)保障被征收人选择补偿方式和评估机构的权利。

房屋征收补偿采取货币补偿或房屋产权调换，由被征收人选择。因旧城改造，被征收人选择调换改建区房屋产权的，被征收人应当将改建区房屋提供给被征收人优先选择。

房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当按照自治区有关规定，发布房屋征收项目委托房地产价格评估招标公告，向具有相应资质等级的房地产价格评估机构发出邀请书。房屋征收部门不得非法设置限制条件，排斥潜在竞买人。报名投标的房地产价格评估机构有三家以上时，住房城乡建设部门可以采取随机抽取的方式，选定三家以上单数的评估机构，供被征收人协商选择；被征收人协商不成的，按照多数选择确定；多数人对选定的评估机构不满，可能影响被征收房屋价值评估工作顺利开展的，应当采取随机抽样的方式确定房地产价格评估机构。经自治区住房和城乡建设主管部门备案的房地产价格评估机构的分支机构，必须以设立分支机构并出具评估报告的房地产价格评估机构的名义承接估价业务。

(十一)保障被征收人对补偿结果的异议权和知情权。

房地产估价应当坚持独立、客观、公正的原则，估价机构和估价人员应当与房屋征收当事人无利害关系。房屋征收当事人对评估报告有异议的，评估机构应当予以说明和解释；房屋征收当事人申请对评估报告进行复核评估的，评估机构应当及时对评估报告进行复核，并将复核结果告知房屋征收当事人。

房屋征收当事人按照自治区有关规定向房地产评估委员会申请评估的，评估机构应当根据评估意见对评估报告进行补充、调整和修改。

房屋征收部门应当按照《征收条例》的规定，公布评估报告，复核评估结果，评估报告的鉴定结果和分户补偿。

房屋征收评估、评估报告鉴定费用，由房屋征收部门支付。

(十二)确保被征收人优先获得保障性住房。

征收个人住房，被征收人符合自治区住房保障有关规定、住房面积、家庭收入等当地住房保障条件的，享有优先获得保障性住房的权利，不再排队轮候。

(十三)合理补偿安置，保证被征收人的生活条件。

房屋征收应当按照国家和自治区房屋征收补偿的有关规定，合理确定房屋征收补偿金额，其中住宅房屋的补偿价值不得低于同地段新建普通商品房的市场价格，非住宅房屋的补偿价值不得低于同类房屋的房地产市场价格；因房屋征收造成停产停业损失的补偿，根据房屋征收前的实际使用效率、停产停业期限等因素协商确定。协商不成的，委托具有相应资质的中介服务机构评估确定，具体办法由自治区住房和城乡建设行政主管部门制定。

房屋征收采取产权调换补偿方式的，房屋征收部门应当提供与被征收人房屋所有权性质相同的房屋进行产权调换。被征收人符合保障性住房条件并同意与保障性住房进行产权调换的，房屋征收部门应当向被征收人说明保障性住房转让期限和增值收益分配的限制条件，由被征收人确定。

规范征收补偿决策程序，禁止暴力拆迁。

(十四)先补偿、后搬迁，依法作出房屋征收补偿决定。

实施房屋征收必须“先补偿，后拆迁”。房屋征收部门与被征收人达成补偿安置协议后，双方应当按照协议及时履行相关义务。在征收决定确定的签约期限内无法达成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明，无法签订补偿协议的，房屋征收部门应当及时报请市、县级人民政府依法作出房屋征收补偿决定，确保公益性建设项目如期开工。

市、县级人民政府作出补偿决定时，补偿费应当专户存储，被征收人可以随时提取，产权调换房屋可以随时入住。以拍卖房屋作为产权调换房屋的，临时安置房已落实，临时安置费已足额存储，满足临时安置需要。

市、县级人民政府作出房屋征收补偿决定后，应当及时送达被征收人，补偿决定应当载明征收补偿方案的内容，并告知被征收人享有行政复议和行政诉讼的权利。

(十五)实行文明征用，严禁暴力拆迁。

房屋征收部门、房屋征收实施单位及其工作人员应当耐心细致地做好征收决定和征收补偿方案的宣传、解释、说服和协调工作，促进被征收人对征收决定的理解和支持，自愿签订征收补偿协议；对不愿签订补偿安置协议的，告知被征收人通过行政复议、行政诉讼等法律途径主张权利，理性反映诉求，避免用简单粗暴的行政命令压制群众，强迫被征收人签订补偿协议。对拒绝签订征收补偿协议的被征收人，不得在补偿支付、提供产权调换房和周转房安置等方面实行不平等待遇，不得对被征收人进行打击报复。

禁止任何单位和个人以暴力、威胁或者中断供水、供热、供气、供电、道路交通等手段强迫被征收人签订补偿协议。采取非法手段强迫被征收人签订补偿协议并搬迁的，市、县人民政府、房屋征收部门和相关执法部门应当依法予以制止，侵犯被征收人人身权、财产权涉嫌构成犯罪的，应当移送公安机关追究刑事责任；不构成犯罪，违反治安管理规定的，给予治安管理处罚；造成损失的，应当承担赔偿责任。

房屋搬迁后，委托具有相应资质等级的施工企业进行拆除。禁止建设单位参与搬迁和房屋拆迁活动。

(十六)禁止行政强制拆迁。

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内不搬迁的，县级人民政府不得批准市或者准行政机关强制拆迁，并依照行政诉讼法的规定申请人民法院强制执行。

不及时执行可能给国家和社会公共利益造成不可挽回的损失的，可以向人民法院申请先予执行。申请先予执行的，应当提供相应的财产担保。

第五，做好新旧政策的衔接

(十七)妥善解决城市和镇规划区集体土地上房屋征收补偿安置问题。

征收集体土地上的房屋不适用《征收条例》，对地上附着物依照《土地管理法》的规定给予补偿。在“城中村”和城乡结合部，由于历史原因，住房用地性质属于宅基地或集体建设用地。原农村集体组织不能为被征收人重新调整宅基地或者集体建设用地的，可以适用征收条例的规定，按照同地段国有土地上的房屋进行补偿，妥善安排被征收人的生产、生活和社会保障。

(十八)保护公有住房单位职工的合法权益。

由于房改政策的限制，职工居住的公房没有参加房改，没有取得房屋所有权。征收房屋时，被征收房屋的居民应当得到妥善安置。一是采取产权调换方式，向被征收人提供不低于原建筑面积和生活水平的产权调换房屋，由被征收人安置居民继续居住；二是国有、集体企业破产、兼并、重组时未从企业资产中划出本企业全部房屋和土地使用权的，按照房屋征收时的房地产市场价格评估被征收房屋的价值，对居民支付80%的货币补偿；三是将符合保障性住房条件的居民纳入住房保障范围，优先安排保障性住房。

(十九)在房屋征收活动中，要做好新旧法律的衔接。

《征收条例》颁布后，各地不得发放房屋拆迁许可证，已取得房屋拆迁许可证的项目继续按照原拆迁条例的规定办理，但政府不得实施行政强拆；拆迁许可证已到期的，原颁发拆迁许可证的机关不再办理拆迁许可证延期手续，自动延期至2011 12 31前有效，原拆迁许可证机关应当督促拆迁人及时完成拆迁补偿工作。《征收条例》颁布前，已取得项目立项、规划、建设用地预审文件，但未颁发拆迁许可证的项目为公益性项目的，按照房屋征收程序实施；非公益性项目的，补偿安置协议由建设单位与房屋所有权人协商确定。如果达成协议，就自行搬迁。建设单位认为取得建设项目许可的拆迁法律法规发生重大变化，经自行协商无法达成拆迁补偿安置协议的，可以不自行出让建设项目，可以向有关部门申请，解除土地出让合同，收回规划许可等行政许可文件，不承担相应的法律责任。

(二十)加强房地产监管，保护公民合法财产权和人身权。

宪法赋予各级政府依法保护公民私有财产的责任。《征收条例》实施后，建设单位需要房屋所有权人转让房屋所有权和土地使用权的，房地产管理部门应当通过平等协商要求其转让。对采取破坏水、电、热、气供应、阻断交通、影响营业、制造噪音干扰等非法手段，甚至恐吓、威胁、暴力强迫房屋所有人签订房屋转让、搬迁协议的，各职能部门要依法严肃查处，构成犯罪的，要移送公安机关。对因制止、查处、执法不力，造成恶性事件、大规模群体性上访、官商勾结、权钱交易的，要严肃追究有关领导和直接责任人的责任，构成犯罪的，要严肃追究刑事责任。

2011 4月20日