荣光健身
R&F始于广州。过去20年的快速发展及其在商业上的大胆决策反映了R&F的进取精神。最广为人知的一件事是，2017年，R&F花200亿从万达买下70多家酒店，加入全球最大酒店运营商的行列。但是现在R&F被收入下降和高负债所困扰。
早期，R&F在房地产行业处于领先地位。2008年，R&F集团的房地产销售额位居行业第四。十多年后，R&F显然已经落后了。2017销量排名第23，2018销量略有上升，排名19，显然不能和之前的荣耀相比。
2020年，测评机构根据品牌价值给出了十大房企名单。排名前三的公司中，中海、万科、恒大，R&F排名第九，2018还在后面的华润、融创都超过了R&F..R&F是如何一点一点失去领先地位的？
自2005年以来，R&F的房地产销售规模一直在缓慢增长。主要原因是R&F集团专注于商业地产，而R&F做了前瞻性的规划。以城市新CBD为契机，进军商业地产，建立独特的多元化商业业态，引领行业发展。
因此，R&F这十年的发展与整个房地产行业的进步明显不一致。与此同时，其他同行房企都在大力发展住宅开发，通过高周转实现高利润。相比住宅开发，商业地产开发的前期投入更大，整体进程更慢，直接延长了回报周期。
从现在开始，R&F的决策出现了战略错误。虽然事后诸葛亮，但漫长的资本回报周期确实让R&F失去了最初积累的领先地位。此外，R&F没有掌握买地的节奏。2005年是R&F上市的一年。可以说，此时的R&F充满了自信，就像它的名字一样，充满了力量。
从整体拿地来看，R&F布局非常合理，覆盖主要区域，二线城市和三四线城市成为操作重点，通过扩大范围来分化风险。中国的房地产是一个差异化的行业，各地差异明显。业务范围更广，有利于减缓区域市场波动的影响，同时可以有效把握不同成长时期的潜力城市。
2006年，R&F开始大规模买地，两年内土地储备规模增至2000万平方米。大规模购买土地增加了R&F的债务，2008年的到来给了R&F沉重的一击。2008年金融危机爆发，全球经济不景气，也是中国股市表现最差的一年。经济下行导致房地产景气指数下降10点，在折线统计图中形成了一个斜率。
这时，R&F喊出了那个口号，明年一定要活下来。2009年，当政府救市时，R&F在救援船上。此外，2006年R&F在成都投资的熊猫城和2007年在上海储备的70万平方米土地一直没有回报，被认为是亏本买卖。此时，R&F逐渐失去了华南五虎(恒大、碧桂园、雅居乐、和盛)的地位。
2013年，R&F在行业中的排名已经下降到16，万科的销售业绩已经和四家R&F公司不相上下。R&F开始寻求改变现状。2013年，R&F第二次大规模购地。当年新增土地储备2000万平方米，重点在非一线城市扩大投资。此时，R&F的净负债率也达到了110%。2013年，国家加大二三线楼市调控力度，R&F再次受到影响，面临严峻的库存压力和近乎停滞的增速。
之后，R&F提出了多元化战略。标志性事件是2017年，R&F收购大连万达中心写字楼等77家万达酒店，交易金额达到18955亿人民币。显然，R&F希望通过开发自持物业来降低房地产行业的风险和影响。收购万达酒店后，R&F在酒店、商场、写字楼的资产占比接近1/5。这一收购进一步增加了R&F的负债率。
事实上，R&F经营的酒店业务也处于亏损状态。2016年净亏损1.8亿，2017年净亏损1.5亿。2018收购后，营业额增加了180万，但还是亏了180万。房地产方面，前两年房地产政策略有放松，R&F销售业绩增长，盈利能力回升。然而，由于R&F债台高筑，整体收入并不特别明显。
R&F的负债率一直处于同行前列。在10年的平均净负债率水平中，R&F以127%排名第二。第一名是恒大，负债率240%，其次是融创、绿城、保利。
也可以看出，R&F的经营策略是高储备、高负债，通过长期的土地储备来达到升值的目的。当然，之前延长房地产开发周期在业内是常有的事。但随着政策的调控，高准备金、高负债也可能意味着高风险。行业内万科和中海的负债率低很多，管理方式也更稳健。
2020年，R&F似乎也意识到了风险，年报指出，R&F将在2020年减少负债。减少债务最快最简单的方法是出售资产，R&F也确实这么做了。广州R&F国际空港物流园出售70%权益，获利60亿元，广州写字楼等物业成交回报近60亿元。
同时，李思廉(R&F董事长)也表示，将继续以合适的价格出售商场、写字楼和酒店等资产。此外，R&F在2020年裁员40%，部分原因是出售了房产。
尽管卖了这么多，R&F的净负债仍然高达130%，无限制现金与短债之比为0.4，仍然属于红档企业。李思廉表示，公司账面上现金储备充足，预计一年内将债务降至65，438+000%以下，并将于2022年退出“红档”。
事实上，R&F面临的压力和挑战仍然巨大，房地产行业的前景并不明朗，企业的“红档”在政策上只会更加有限。R&F以前的措施并没有起到很好的作用，他们在决策上仍然缺乏远见。