如何释放土地制度改革红利

一、明确土地所有权的概念目前，土地制度至少涉及以下几个概念:1，土地所有权，即土地产权。中国的土地产权有两种:国有土地和集体土地。国有土地的产权属于国家和全民。集体所有土地的产权属于集体成员(自然人)。2.土地使用权，即土地使用者(自然人或法人)在缴纳土地出让金后，在一定期限内使用土地的权利。在我国，住宅用地使用权是70年，工商业用地使用权是50年，但仅限于国有土地的开发利用。集体所有的土地只有转为国有土地后才能进行商业开发，也就是“征地”。目前我国农村正在进行的“土地确权”属于“使用权”确权。3、土地的最终所有权，是指土地产权和土地使用权分离情况下的名义所有权。土地的名义所有权，即土地的最终所有权，在不同的国家有不同的含义。以三种类型为例:美国的土地所有权包括使用权、交易权和继承权；我国土地所有权分为国有土地和集体土地，土地持有者只有使用权而没有交易权和继承权。目前中美都没有终极所有权和名义所有权的概念。英国的土地所有权属于国王，即英国国王拥有的土地最终所有权也是名义所有权。土地持有人虽然只有租赁土地的使用权，但最长租赁期限为999年，实际上是一种永久租赁制度，其使用权可以视为土地所有权。第二，研究中国现有法律框架下的土地制度改革。由于我国现有的法律法规规定了两种土地所有权:国家所有和集体所有。我们的分析和研究应该对这两种土地制度提出有效的解决办法。国有土地是国家所有，全民所有，这没问题。然而，国有土地70年使用权却引发了现实中的诸多矛盾。我国土地使用权界定为70年，主要借鉴香港的做法(99年为上限)，确定年限的过程颇具戏剧性。据知情人透露，起初，土地使用年限定义为50年。原因有三:一是土地出让历史上没有经验，以较短的时间调整为好；第二，一个人的工作年限一般是50年。如果20岁开始工作，工作50年，到了70岁，可以够你过一辈子，可以转移，可以继承，可以续。至于保证什么，没有考虑；第三，认为房产的使用寿命一般是50年，50年后房产就不能再用了。按其价值来说，使用50年后基本不值钱。当时中央在讨论土地流转问题时，一位主要领导问是否可以延长土地使用年限，说50年太短，建议增加几十年。后来法律颁布，变成了最高使用年限70年(工业用地50年)。可见，当时我国土地使用权70年的规定非常随意，给当前的国有土地制度改革留下了很多麻烦甚至矛盾。由此产生的问题和矛盾，似乎只有两条路可以解决。首先是改革和私有化美国的土地制度。但目前在国内行不通(法律不允许)。二是改革英国的土地制度，明确国家的土地所有权是最终所有权，也是名义所有权，而土地持有者只有土地使用权，但要把70年的使用权变成永久使用权，当然包括交易权和继承权，并以法律的形式确定下来。其中，台湾省的土地制度可以继续保持现有的所有权和使用权一体化的私有化状态，只是明确了最终所有权属于国家。实行“一国两制”。香港的土地制度是从英国的土地制度演变而来的。既然香港在1997年已经回归中国，那么土地的最终所有权自然属于国家，但99年的租期应该改为长期租赁。澳门的土地制度参照香港执行。这样，中国大陆、台湾、香港和台湾的土地制度实现了高度的统一和融合。土地的最终所有权，即名义所有权，属于国家。如果土地所有权和使用权长期分离，国家可以名正言顺地征收土地税。对于集体所有土地的改革，可以依法大胆创新，不需要土地革命，也不需要现在的土地使用权改革。因为中国农村农地宅基地确权改革矛盾重重，后患无穷。在我看来，在土地所有权解决之前，转让集体土地的任何使用权，包括抵押、入股和转让，都是不明智和欠考虑的。更好的做法是，一方面继续实行“承包制”，另一方面加快研究农村集体土地制度改革。目前中央文件已经承诺农村集体土地承包15加30年不变，甚至中央某主要领导信誓旦旦30年不变，也就是永远不变，但终究靠不住。导致当前农村土地侵权事件频发，处于“伐乱”的两难境地。所以我认为，我国目前的集体土地改革虽然没有现成的国际经验可以借鉴，但在天时、地利、人和等方面都有优势，宜一步到位进行私有化改革。因为集体所有的土地不同于国家所有的土地，它的土地所有权本来就是属于集体成员的，产权界定非常明确，完全可以实行从产权到人的改革。这种改革不仅在中国现有的法律框架内进行，而且具有制度创新的红利。因此，现在是认真研究其改革方案的时候了。随着土地制度改革的深入，中国社会存在的许多矛盾和问题都可以迎刃而解。国有土地使用年限延长后，并不会改变国有土地的性质，也自然会出台房产税(当然，已经交了70年土地出让金的房产，70年后要交房产税)，也可以为下一步房产税的出台做准备。集体土地制度改革后，农民个人所有的土地可以直接进入市场，通过公平交易转化为国有土地，也可以在市场上公开交易，实现其应有的价值或自建商品房。所谓的“小产权房”问题也将迎刃而解。“强拆”将从中国消失，人们将安居乐业。而且可以相信，随着土地制度改革的深入，房价绝不会像现在这样非理性暴涨。因为在我国现行的土地制度和“征地”模式下，至少有50%的房地产开发收入(北京调查为61.54%；上海调查为42.42%；根据福布斯的调查，超过75%的资金流向了政府。面对中国日益高涨的房地产价格，几乎失控，一些政府智库不仅没有研究提出土地制度改革的措施，还把所谓的“开征房产税”列为降低房价的政策建议之一，实在令人匪夷所思。难道他们不明白，房地产开发过程中的税负已经相当高了，而在政府反复调控中屡试不爽的加税政策才是中国房价屡创新高、房租暴涨的根本原因和罪魁祸首？但是“天下没有免费的午餐”，如果不进行大刀阔斧的土地制度改革。中国房地产市场将面临两种完全不同的尴尬局面。一方面，温州、鄂尔多斯、营口、常州等三四线城市大量的房子根本卖不出去，危房会不断出现，而且这种现象会逐渐蔓延到其他三四线城市；另一方面，北京、上海、广州、杭州等一二线城市的房价将继续飙升，这将推动租金进一步飙升。