三条红线标准出炉，房企开始主动减债。
？？资产出售频繁。
？近期房企资产出售频繁，主要表现为两个特点:一是多为“踩线”房企；二、出售标的的经营状况和财务业绩大多较差或非房地产主业。
？9月27日，北京产权交易所披露，中国金茂旗下金茂西南企业管理(重庆)有限公司拟转让贵阳千茂房地产开发有限公司60%股权..截至2020年8月31日，贵阳千茂房地产开发有限公司营业收入为0元，营业亏损107737.77万元，净亏损80521万元；总资产25.68亿元，总负债8.56亿元，所有者权益65.438+0.71.1亿元。
？中国金茂旗下福州兴茂置业有限公司拟以挂牌方式转让福州滨茂置业有限公司51%股权。后者的经营范围涉及房地产开发经营、房地产信息咨询等。截至2020年8月31日，福州滨茂营业收入为0元，营业亏损688.54万元，净亏损687.7万元；总资产39.77亿元，总负债32.84亿元，所有者权益6.93亿元。
？招商蛇口拟转让深圳市兆盛阁房地产管理有限公司(以下简称“兆盛阁地产”)100%股权。兆生阁地产的经营范围是自有物业租赁和物业管理。截至2020年7月31日，兆生阁地产营业收入11421300元，营业利润742.5万元，净利润556.88万元，资产总额156万元，负债总额140万元。值得注意的是，招商蛇口近期发布了多份股权转让公告。
？中南建设近日公告，拟转让南通中南谷投资管理有限公司100%股权，截至2020年6月30日，南通中南谷经审计资产总额为954.02万元，负债总额为786.25万元，6-6月净亏损133.73万元。中南建设表示，交易完成后，公司将进一步聚焦主业。
？据国泰君安统计，上述房企均已“踩线”。“三条红线”包括资产负债率70%以上，净负债率100%以上，扣除预付款后现金短期负债率小于1倍。按照“踩线”分级，对房企有息债务规模进行差异化控制。
？分析人士指出，房地产企业出售部分项目可以尽快实现资金回笼，缓解短期偿债压力。同时，剥离盈利能力较弱的非地产项目，可以获得大量资金，进一步优化整体业务结构，专注于主业地产。
？诸葛找房数据研究中心分析师王小语表示，“三条红线”对房企激进扩张的影响很大，降低负债成为亟待解决的问题。房企短期“踩线”卖资产或持续。
？？拿回钱，忙着融资
？随着“三条红线”政策的逐步落实，房企债务管控要求提高，现金成为企业运营的生命线。与此同时，在年中业绩会上，多家房企将下半年重点放在“抓销售促还款”上，而部分房企将继续通过“以旧换新”进行融资和债务结构调整。
？9月24日，华侨城集团股份有限公司发布公告称，公司将于2020年向专业投资者公开发行可续期公司债券(一期)，发行规模20亿元，票面利率4.38%。公告称，募集资金将用于偿还债务和补充流动资金。9月25日，金科80亿元公司债券发行获得深交所核准。公司债券首次发行金额不超过40亿元(含)，期限不超过7年。筹集的资金将用于偿还债务。
？但事实上，最近房企融资规模明显缩水。下半年以来，监管层多次释放收紧房地产金融政策的信号。三季度作为过渡期，虽然房企发债规模仍处于高位，但从月度来看，8、9月连续两个月下降，且降幅逐渐扩大。
？据克而瑞研究中心统计，2020年第三季度95家典型房企融资额为3475.48亿元，同比下降6.2%，环比下降65.438+06.1%。相比2020年前两个季度超过4000亿元的季度业绩，第三季度融资额处于年内较低水平。柯睿研究中心分析认为，一方面主要是由于前两个季度债券到期和宽松的货币政策。另一方面，由于前期土地过热、后期后续调控、房企座谈会聚焦降杠杆，在未来具体调控措施方向不明朗的情况下，房企收紧融资。
？柯睿研究中心企业研究总监方凌指出，降杠杆将成为房企未来发展的主旋律。在此背景下，四季度融资环境将进一步收紧，部分融资方式可能会受到严格监管。RealData认为，第四季度的融资规模很可能会继续低于上一季度。在融资环境偏紧、融资需求较高的背景下，房企融资的低利率窗口期已经过去，预计四季度融资利率可能保持上行。
？相对于融资，销售返利是房企现金流的基础保障，也是企业抵御高负债、防范风险的基石。整体来看，房企近年来对销售回款的重视程度有所提高，成效也非常明显。
？据CRIC监测，相比2017年行业销售回款率的中位数水平仅为80%左右，今年上半年这一数字已经达到89%。同样，2017年，房企销售回款率算术平均值仅为77%，今年已经达到86%。上半年，金科、徐汇、绿城等部分典型房企的销售回款率已提升至95%，明显高于行业平均水平。与19相比，恒大、奥园等房企的营销回报率提升了10多个百分点，非常明显。
？“金九银十”，抢丰收的最后机会。
？在回收资金、忙着融资的同时，通过各种手段有效提升销量才是最重要的。
？事实上，从9月份开始，为了冲击全年销售目标，部分房企加大了推盘和营销力度，以对冲融资端的压力。据中原地产研究中心统计，9月1至9月20日，全国30个大中城市商品住宅总成交量为1215000平方米，成交面积较8月同期上涨5.6%。
？今年以来频频大规模促销的恒大，在9月份推出全国楼盘7折促销，提出“金九银十”月销售额6543.8亿元，“金九银十”期间将推40多个项目。
？再比如万科上海公司，也推出了名为“完美购房节”的营销活动。9月9日-6月10期间，9.9元花钱买券，可减免中兴路1号、西郊大都会、莱茵半岛、翡翠铂金等指定楼盘购房。
？作为头部房企，碧桂园近期将营销重点放在了线上渠道。据悉，线上购房将成为碧桂园今年“金九银十”的重要阵地。自9月20日起，在碧桂园凤凰云平台推出2.8万套房源“9.9元购房优惠”。据碧桂园某区域工作人员介绍，其区域今年“金九银十”的营销活动主要放在线上平台“天猫好房”上。
？据机构监测，8月28日-9月25日，华南重点城市广州、深圳共开盘23套，新增12套，成交10088套，环比上涨61.1%，其中刚需项目占比60.9%，仍为市场主流。即将到来的十一假期市场也值得期待。据统计，从9月底到10月初，14，上海* * * 8区待开盘。其中，部分新优惠在9月下旬快速获得，集中在9月27日-28日两天内开盘。9月份获得的证书总数达到34个，成为2020年之前9月份最高的一个月。
？对于房地产企业来说，今年的“金九银十”尤为重要。
？某房企相关负责人表示，虽然“金九银十”的概念越来越被房企淡化，但销售节奏一般是根据具体情况来安排的。但在今年疫情影响下，结转项目将在下半年完成，因此部分房企会选择在“金九银十”冲刺完成全年任务。
？一位业内人士表示，房企到8月底完成年度计划的60%是正常的。正常情况下，“金九银十”期间可以完成20%的销售任务。
？从这个角度来看，如果说“金九银十”是序幕，那么接下来的近100天，将是房企今年抢丰收的最后机会。